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中国房地产市场泡沫即将破裂!第三,四线城市首当其冲

作者:配资炒股学习网
来源:http://www.65601.net
日期:2020-09-16 16:31
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中国房地产市场泡沫即将破裂!第三,四线城市首当其冲

  

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中国楼市泡沫即将破灭!三四线城市先遭殃

 

  在2017年中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜在讲话中指出,中国房地产市场存在泡沫,这一点没有争议。尽管一线城市的泡沫不小,但也不一定会破裂。看看二线城市的运气。四线城市的三个泡沫已经一个接一个地破裂了。

  林采宜认为,影响房地产市场的主要因素有两个:慢变量和快变量。

  所谓的缓慢变量是人口和城市土地供应。快速变量是投资属性,即价格上涨预期和货币环境。前者影响房地产价格的走势,后者影响房地产价格的波动。

  人口、土地和住房价格总体上涨?。

  中国房地产在过去15-20年的上升趋势主要是由缓慢的变量决定的。20世纪90年代后,大量人口涌入城市,带来了住房需求的快速增长。因此,近20年来,中国的房地产市场一直在一次又一次地上涨。在中国,政府是唯一的土地供应者,决定土地供应的是政策导向,而不是自由市场。

  在过去的15年里,所有地方政府都竞相投资,导致大量土地被用于工业,而住宅用地却一直很少。与纽约和东京等发达城市相比,中国城市土地供应紧张。

  在过去的20年里,中国的城市化率以每年1.3%的速度增长。因此,城市化率从23%上升到53%,这导致了城市住房短缺,尤其是在大城市。

  在过去的十年里,在不同的政府政策的引导下,房地产市场经历了起起落落。小周期波动受快速变量的影响更大,而快速变量是政府对购买和贷款的限制。当房价上涨时,政府将限制购买;如果购买限制不够,政府将限制贷款。房价下跌时放松。

  这一轮上涨是投资需求的一个大熔炉?。

  林采宜表示,本轮房地产价格上涨有一个非常重要的特征,即不同城市房价涨跌同步性减弱,房价走势分化。所有的差异都是泡沫的开始。统计数据显示,这些城市的价格上涨与人口变化几乎没有相关性,价格上涨与土地供应变化也基本没有相关性。推动价格上涨的主要因素是什么?

  目前,一线城市的租金与房价之比基本不到2%,而中国目前的无风险收入水平约为2.4%,也就是说,房地产的上涨是大城市投资房地产的唯一收入。

  仍然有人投资的原因是资产短缺、安全高收益资产短缺和实体经济资本回报率持续下降。由于机会成本较低,更多的钱将进入房地产市场,从而获得房价可能上涨的收入。

  另一个因素是资本流动不是自由的,在人民币贬值预期的压力下,海外资产配置缺乏足够的渠道。你只能从国内资产中选择,相对安全的是一级和二级房地产。

  第三个原因是股票投资的吸引力在2016年也急剧下降。

  所有这些因素都表明,过去两年房地产的飙升不是对人的需求,而是对投资的需求。

  这种投资需求带来的不便是流动性宽松+资产短缺+资本外流。这三个因素共同构成了大量的闲置资产,最终不得不流向房地产。

  因此,作为一种投资财产,它本质上与股票没有什么不同。楼市和股市是一回事,但周期不同。

  泡沫没有争议?。

  林采宜说,泡沫没有争议,有迹象表明。有争议的是泡沫是否会破裂以及何时破裂。事实上,对经济的损害不在于泡沫,而在于泡沫破裂后的影响。

  目前,中国的城市化率仍有很大空间,但需求的存在并不意味着价格能够支撑它。目前,中国房价收入比平均为21倍,是世界的14倍。有效需求可以支撑房地产市场。负担不起的需求是无效需求,这与没有需求是一样的。

  今年新增抵押贷款占国内生产总值的6.4%,居民购房的杠杆已经达到极限。去杠杆化并不会降低整体杠杆水平,但房地产企业会将杠杆转移给居民。居民购房概率的迅速增加将抑制未来的消费需求。因此,居民收入水平没有明显提高,但负债率却明显上升,这实际上是对未来消费能力的透支。

  这种不受人口收入推动的房地产价格本身就是一种泡沫价格,但它可能不会被打破。

  三个四层城市:泡沫一个接一个地破裂了。

  林采宜认为,不同的城市有不同的发展前景,一线城市北京还有发展空间。东京和纽约的人口密度高于北京和上海。由于医疗和教育等各种因素,一线城市继续吸引人口集中。

  因此,尽管一线城市的泡沫不小,但也不一定会破裂。

  二线城市靠运气。目前,二线城市的机遇在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于一线城市的交通效率和人口转移。

  第三,四线城市林采宜认为机会很小,第三,四线城市很难做到。

  中国有293个地级市、361个县级市和1000多个县,但统计数据远远没有涵盖这些。第三和第四行的实际库存数量远远大于统计数据。

  另一方面,由于教育、医疗和其他方面的福利设施不同,人口正在向一线和二线转移。这不仅支持了大城市的需求,也意味着第三条和第四条线已经死了:房子多了,人少了。

  因此,对于三个四层城市来说,泡沫已经一个接一个地破裂了。

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