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8月份房企月度统计报告-业绩持续好转,“三条红线”引发房企积粮?

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8月份房企月度统计报告-业绩持续好转,“三条红线”引发房企积粮?

  

8月份房企月度统计报告:业绩持续好转,“三条红线”引发房企积粮?是由编辑小助手整理编辑,内容涵盖月报,红线,触发,业绩,持续,统计资本邦研究院,房企8月统计月报,三道红线,万科,融创中国等;主要讲解的内容是进入第三季度, 房企中期业绩披露和业绩发布会也已基本接近尾声,结合上半年房企市场表现,资本邦注意到下半年房企整体投资态度仍偏向谨慎,尤其“三道红线”政策出炉之后,企业融资将再被收紧,高负债房企将面临降杠杆挑战。的相关信息,具体详情请继续阅读下文。

 

  

  

房企8月统计月报: 业绩持续向好,“三道红线”触发房企广积粮?

 

  第三季度,房地产企业的中期业绩披露和业绩公告即将结束。结合上半年房地产市场表现,股权分置网注意到,下半年房地产企业整体投资态度仍较为谨慎,尤其是“三条红线”政策出台后,企业融资将再次收紧,高负债房地产企业将面临降低杠杆率的挑战。

  进入第三季度?。

  房地产企业中期业绩披露和业绩发布会即将结束。结合上半年房地产企业的市场表现,配股网注意到,下半年房地产企业整体投资态度仍较为谨慎,尤其是“三条红线”政策出台后,企业融资将再次收紧,高负债房地产企业将面临降低杠杆率的挑战。

  股票分配网络统计了包括保利地产(600048)在内的六家上市房地产企业的中期业绩。上海),中国海外发展(00688。香港),融创中国(01918。香港),绿地控股(600606。上海)、世茂集团(00813.HK)和龙湖集团(00960)。香港)。

  从几家领先房地产企业的半年度业绩来看,虽然上半年业绩受到疫情影响,但仍取得了不错的成绩。

  1.收入增速大幅放缓,两级住宅企业分化明显。

  就收入而言,绿地控股是六家房地产企业中唯一一家进入1000亿元规模的公司。上半年收入达到2098亿元,是上一个龙湖集团(511亿元)的四倍多。

  上述六家房地产企业的收入均实现了不同的同比增长,但增长速度存在明显差异,其中龙湖集团的收入同比增长32.6%,而融创中国的收入仅增长0.7%。

  然而,与2019年上半年两位数的增长相比,今年六家房地产企业的收入增速都明显放缓。

  (来源:公司公告)?。

  (注:中国海外发展集团仅在2019年年中公布未经审计的业绩,未公布正式的同比变化,因此此处不做比较。(。

  就利润而言,中国海外开发“利润最大”,上半年净利润达到205亿元,是上一个世茂集团的三倍多。

  除绿地控股和中国海外开发外,其他四家房地产企业净利润均实现同比增长,但差异明显:世茂集团母公司核心净利润同比增长16.0%;龙湖集团股东应占净利润同比仅增长0.4%。

  (来源:公司公告)。

  就销售额而言,保利地产和融创中国分别以超过2200亿元和近2000亿元的中期累计销售额位居前两位,但这一成绩略逊于去年,同比分别下降11%和8.8%。其他四家房地产企业均实现同比增长,其中绿地控股的增速达到20%,世茂集团以1104.8亿元的累计销售额垫底。

  具体来说。

  (来源:公司公告)。

  2.一些房企的销售业绩完成率不到40%。年度目标能实现吗?

  从已披露年度销售目标的房地产企业来看,上半年房地产企业的年度目标完成率明显不同。

  上半年龙湖集团、宝龙地产、招商局蛇口、华润置地、中国海外发展等部分公司销售额超过年度目标40%。其他公司的目标完成率低于40%。

  目标完成率超过40%的住房企业。

  ——今年上半年,中国海外开发总公司合同房产累计销售金额约为1720.13亿元,完成全年4000亿元销售目标的43%。

  ——上半年龙湖集团实现合同销售总额1111亿元,完成全年销售目标的42.73%。

  -。

  华润置地(01109.HK)上半年实现合同销售额1108.2亿元,上半年实现销售目标1000亿元,全年目标达到42.3%。公司表示,基于丰富的可销售资源(其中60%是下半年新推出的)和合理的推货速度,预计年销售目标为2620亿元。

  ——招商局蛇口的销售额(001979。SZ)上半年实现1107.1亿元,同比增长约9.41%,全年实现目标约44.29%。根据7月份的销售数据,集团1-7月份实现了53.4%的年度销售目标,预计实现年度业绩目标没有大问题。

  一些房地产公司已经超出了他们的目标?。

  -?。

  例如,在疫情形势下,宝龙地产(01238.HK)的销售交付业绩远高于预期。截至2020年6月30日的6个月中,宝龙地产实现了约315.29亿元的合同销售额,同比增长约8.0%,并完成了约42%的年度销售目标!

  。该公司表示,下半年计划销售额为937亿元人民币,即使考虑到下半年供应井喷的激烈竞争,公司仍有可能超出目标20-30%。

  销售目标完成率低于40%的房企。

  上半年销售目标完成率低于40%的房地产企业包括融创中国、世茂集团、徐汇集团和中国奥林匹克公园。

  ——融创中国上半年实现合同销售额1952.7亿元,完成年销售目标32.55%左右?。

  ——世茂集团2020年上半年房地产销售额为1104.8亿元,完成全年销售目标的36.8%!

  -?。

  中国奥林匹克公园(03883.HK)上半年实现合同销售额508.7亿元,年度目标完成率不到40%。然而,在几天前的业绩发布会上,中国奥林匹克公园表示将在未来几个月增加销售额,并有信心实现销售额同比增长12%的年度目标。

  -!

  徐汇集团(00884.HK)上半年累计合同销售额807.25亿元,完成率约35.1%。该公司表示,下半年可销售价值达到2800亿元人民币,只有53.3%的去污率才能实现年度目标,而上半年的去污率达到65%。公司认为下半年实现年度目标应该不难,甚至有可能超额完成。

  (来源:公司公告)。

  在企业的中期业绩中,各大房企在政策导向、业务规划、财务控制、销售安排和投资决策五个方面都明确表达了自己的安排和计划。从目前来看,如果行业内没有大的普遍影响,房地产企业很有可能实现全年的预定销售目标,实现一定的增量。

  易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,从今年前8个月房地产企业的销售数据来看,事实上,一些具有良好爆发力的房地产企业已经走出了疫情带来的冷却窗口,整体销售业绩反映出持续努力的趋势。另一方面,这也表明改善住房所有权的需求正在积极释放。最近,疫情造成的干扰相对较小,各地都在积极推动市场。因此,黄金、九银和十银的市场是值得期待的,这也可以使房地产企业的销售数据表现再次提高。

  对于下半年的经营战略,许多房地产企业表示,要加快推进,灵活调整战略,深化区域,采取多种措施“促进销售,抢回资金”,帮助实现全年销售目标。

  -?。

  新城控股有限公司(6001155。SH)表示,下半年公司将着眼于市场,整合内外部资源,立足区域深度培育,多方式创新投资,善用各种融资工具,围绕销售目标“促销回款”。

  -。

  阳光100中国(02608.HK)表示,下半年,公司将加快原有住宅项目的开发和喜玛拉雅公寓的入市,恢复销售增长,确保年销售额突破100亿元大关;抓住与中央企业、国有企业和地方政府的合作机遇,加快多种业务的发展。

  -。

  在几天前的业绩发布会上,中国奥林匹克公园表示将在未来几个月增加销售额,并有信心实现销售额同比增长12%的年度目标。同时指出,下半年我们将根据市场变化积极调整战略,加大对一、二线城市和实力雄厚的三线城市的投资布局,重点深化粤港澳大湾区、环渤海、长三角和中西部四大核心区域,加快旧城改造项目改造,不断完善产品设计、运营和安全管理的标准化体系要求。

  3.住房企业8月份的业绩达到新高,征地热并没有减少?。

  据上一期《七月份房企月度统计报告》分析,在七月份,传统的楼市淡季,整个房地产行业持续好转,许多房地产企业业绩实现同比增长,销售数据喜人。

  7月份之后,房地产企业8月份的表现似乎迎来了新一波的增长。

  据统计,2020年8月,百强房地产企业实现销售额11174.7亿元,同比增长2.8%;交易金额为9761.7亿元,较7月份增长4%。从累计交易销售额来看,1-8月,前100名房地产企业整体业绩同比增长6.2%,7月份首次修正后,累计业绩增速继续上升。

  2020年8月,近80%的前100家房地产企业月度业绩同比有所改善。截至8月底,近70%的房地产企业累计业绩超过去年同期,实现同比增长。具体而言,碧桂园实现了810亿元的月度全面业绩,同比增长32.8%。万科单月实现590亿元人民币的全面业绩,同比增长33.7%。融创中国、保利地产、世茂集团和招商局蛇口的月度销售业绩均显著改善。此外,除绿地控股月度销售额同比下降33.1%外,其他房地产企业的销售业绩均同比上升。

  (资料来源:克尔房地产)。

  股票匹配网注意到,1-8月份房地产企业的土地收购量大幅增加,8月份土地收购规模持续下降。

  2020年1-8月,全国百强企业征地总量为21162亿元,征地规模同比增长7.2%。100强门槛值上升至54亿元,同比增长10.2%,全国300个城市土地出让金中,100强企业的招标、拍卖和挂权征地总额占55.2%。在2020年1-8月的10大征地金额中,碧桂园、中国海外地产、万科和绿地控股8月份的征地金额超过100亿元,其中绿地控股8月份的征地金额为208亿元,位居第一。

  (资料来源:克尔房地产)!

  从1月到8月,大多数房地产企业获得的土地不低于去年。

  1-8月,50家有代表性的房地产企业月平均征地1906.4亿元,明显高于2019年的月平均水平。其中,2020年1月至8月,33家房地产企业的月平均征地量超过了2019年的月平均征地量,中国澳远、越秀地产(00123.HK)和滨江集团的月平均征地量(002244)。与去年相比,今年前八个月有所增长。增加了一倍多,逆着土地储备扩张的趋势;1-8月份16家房地产企业的月平均征地量低于去年,其中世茂集团(00813)等4家企业的月平均征地量。香港),新希望(000876。深圳)和建业(00216.HK)今年前八个月同比下降超过50%。

  回顾2020年,从1月到3月,受疫情影响,部分城市征地步伐放缓或暂停,50家有代表性的房企小规模征地;自4月份以来,在市场对居者有其屋的信心逐步恢复、各地优质地块增多、资金略有好转等因素的影响下,50家有代表性的房地产企业的征地积极性明显提高。经过5月份的小幅回调,6月份升至上半年最高点,第三季度征地规模继续下降。在50家有代表性的房地产企业中,8月份有31家企业获得的土地数量与前7个月的平均价值相比有所下降。

  在50家有代表性的房地产企业中,8月份有18家企业的征地金额较1-7月份的平均值有所增加,14家企业单月征地金额超过50亿元,其中8月份仁恒地产的征地金额占前8月份征地金额的50%以上,法华、越秀地产、建业占30%以上。

  (数据来源:CREIS指数据和房东)。

  4.新的严格规定将很快出台。房企将如何应对?

  土地市场的普及引起了中央政府的极大关注。“7·24”国务院房地产工作座谈会明确提出,要实行房地产金融审慎管理制度,稳定存量,严格控制增量,防止资金非法流入房地产市场。近日有消息透露,监管部门的“三条红线”即将放开,房企收紧融资的信号更加强烈。

  8月20日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志和部分房地产企业负责人出席了会议。

  此前,为了控制房地产企业的生息债务规模,监管部门出台了新的规定,按照“红-橙-黄-绿”四个文件管理房企,并设立了“三条红线”,具体是1)不包括预付款后的资产。负债率大于70%;2)净负债率大于100%;3)现金负债率小于1倍。

  按照“三条红线”,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个区块。将计息负债规模作为理财的经营目标,设定为计息负债逐级增长的门槛,每降低一级,上限提高5%。也就是说,如果“三条线”都超过了“红档”的门槛,计息负债规模将在2019年6月底封顶,不能增加;“二线”超过“橙色文件”门槛,计息负债年增长率不得超过5%;“一线”超过“黄档”门槛,计息负债年增长率不得超过10%;“三线”未超过“绿色文件”门槛,计息负债年增长率不得超过15%。

  由此可见,近年来所谓的“三条红线”仍然是基于“不准炒房”的政策,但它们将更快、更狠地打击房地产企业的高杠杆率,遏制当前的热土市场。

  根据“三条红线”标准,根据2019年年报,有108家房地产企业踩在一条红线上,近50家房地产企业踩在两条红线上,50多家房地产企业踩在三条红线上。

  配股网注意到,在新的“三条红线”融资规定下,各大房企在业绩报告中都将“持续优化财务结构”作为下一步发展战略之一,并在下半年投融资规划中更加注重现金流和负债率的控制。

  目前,多位房企高管已经对“三条红线”的相关政策做出了回应!

  -碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示:“自2018年以来,我们实际上在减少债务,这符合国家政策。我们将在稳定和发展之间取得良好的平衡,因此未来的融资管理对我们相对友好。”。

  ——万科总裁兼首席执行官朱九生表示:“我们将认真学习,尽快适应。目前,公司财务和资本状况非常稳定,净负债率一直保持在27%的低水平,手头现金是一年内到期债务倍数的两倍以上。公司连续11年保持正的经营现金流。即使是今年,受疫情和市场变化的影响,上半年实现正现金流226亿元。从长远来看,我们对自己有信心。”!

  ——绿城中国董事长、执行董事兼首席执行官张亚东表示:“我们一直在关注“三条红线”,目前还没有出台具体的规定。我们的理解是,这项政策将对该行业的稳定和健康发展产生积极影响。过去两年,绿城的规模增长与预期相符。我们主动借助融资杠杆控制负债规模,但不依赖融资杠杆。绿城的大股东对资产和负债有严格的要求。目前,净负债率为66%,现金负债率为1.8。从去年到现在,所有发展指标都很好。今后,我们将充分利用经营杠杆和合作杠杆,不要过分依赖财务杠杆。促进高质量增长。”?。

  -融创中国董事长孙宏斌表示:“融创一直走在政策的前面,2017年开始保持计息负债稳定,并加快降低杠杆率。自去年以来,我们已将此作为未来三年的关键计划。我们已经判断了政策并提前做好了准备。从具体指标来看,已经达到央行要求的方向:净负债率快速下降,目标是今年年底达到120%,明年低于100%;短期债务在年底一定会达到要求;不含税的资产负债率相对较低,需要随着利润的积累和净资产的增加而逐步提高。我相信,今后每年都会逐渐下降,力争在三年内实现这一目标。”。

  ——新城控股董事长兼总裁王孝松表示:“新政目前只是一个谣言。据传,有“三条红线”对应着企业内部。净负债率较高的企业对整个行业的影响最大,对安全边际好的企业影响不大。自去年下半年以来,我们一直在降低杠杆率,“三条红线”对整个公司几乎没有影响。”?。

  ——徐汇控股董事长林忠表示:“我认为,中央政府出台金融风险防控措施是非常必要和及时的,也是促进房地产业持续、健康、稳定发展的重要举措。这项政策对徐汇有利。“三条红线”,第一条线,净负债率不超过100%,而我们今年上半年的净负债率刚刚超过63%。在第二行,现金与债务的比率大于1,而徐汇是2.4倍。第三行,扣除预收账款后的资产负债率控制在70%以内,现在是74%。这略有不同,但我相信我们可以在一年内将其控制在70%以下。徐汇长期以来在三个方面与这一政策保持一致。新政的出台对财务杠杆高、盈利能力弱的企业影响稍大。”。

  ——中梁集团董事长兼首席执行官杨健表示:“中央政府对房地产的调控经历了几个周期,流通的“三条红线”是国家打算住在没有投机的房子里,引导房地产业健康发展。我们将积极配合和支持。未来,我们的净负债率将保持在70%-80%左右。符合国家对房地产的要求,短期和中期对我们影响不大,长期对行业有利。也会受益。”。

  5.监管收紧,住房企业加快了“宽粮”。

  业内人士表示,上半年融资环境相对宽松,许多地方针对房价和地价过热收紧了调控政策。三条融资红线的放开,将限制房地产企业征地的积极性,减弱当地城市的周期性波动,发挥“稳定地价”的作用。下半年可能会收紧融资,融资可能会受到当地控制。特别是,将加强对热土市场城市的控制,还可能收紧信托融资等表外融资。

  在目前的情况下,许多住房企业都在紧急融资,为了确保他们在下半年的需求,融资市场可以说是井喷。

  股票匹配网注意到,自8月份以来,住房企业信用债券和海外债券的融资成本均有所下降,住房企业多次筹集到大量密集的融资。

  数据显示,8月份信用债券和海外债券的融资成本均有所下降。2020年1-8月,房地产行业信用债券平均利率为4.45%,同比下降0.90个百分点;海外债券平均利率为8.00%,同比下降0.83个百分点。8月份,信用债券平均利率为4.57%,同比下降0.66个百分点,海外债券平均利率为7.09%,同比下降0.64个百分点。

  8月,密集的大规模融资再次出现。股票分配网指出,8月19日,一些房屋公司发布了融资公告,如。

  -。

  根据金融街(000402)的公告。深交所),该公司将于2020年向专业投资者公开发行公司债券(二期)。本期债券实际发行量为20亿元,票面利率为3.6%,债券期限为5年。

  -徐汇控股(00084.HK)宣布,公司发行的12亿元高级票据将于8月20日上市交易,票据年利率为5.85%。

  -金科房地产(000656)。深交所报告称,计划发行10亿元人民币的中期票据。

  -光明房地产(600708)。上海)宣布计划发行7.5亿元超短期融资券。

  那天,很多企业,如珠江实业(600684。珠海法华集团(600325)。上海)和云南投资控股集团有限公司集中发布融资计划。其中,云南投资控股集团有限公司公开发行公司债券(三期),发行规模不超过30亿元,最高利率为5%。

  据统计,8月份国内债券单月发行量超过659亿份,比2019年同期的627亿份增长了5.1%。发现的美元债务也处于较高水平。8月份,累计发现美元债务高达65.6亿美元,同比增长176%,8月份为23.8亿美元。

  总的来说,房地产行业的资金仍然紧张,大多数住房企业加快了储备资金的速度,以应对未来可能的市场变化。

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