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人民币汇率暴跌,房地产市场有危险吗?!

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人民币汇率暴跌,房地产市场有危险吗?!

  

人民币汇率暴跌,房地产市场有危险吗?!是由编辑小助手整理编辑,内容涵盖大跌,人民币汇率,楼市房价,汇率,楼市,人民币汇率,大跌,财富效应,净资产,实际汇率,价格,兑美元汇率等;主要讲解的内容是先提一下近期经济数据,刚公布的PMI数据超出预期,前三季度的经济增长企稳,也是高于预期。PMI超出预期反弹是不是意味着未来一段时期,至少未来几个月,经济下行的风险得到控制,怎么思考中国经济未来的走势?我们看今年头几个月信贷的大幅扩张,其实就意味着今年经济下行风险是可控的。我们要比较中国和美国、欧洲、日本等其他主要经济体的宏观政策的刺激,事实上中国还是最直接的。中国今年信贷超预期,其他国家央行降息甚至负利率一个重要的传导渠道就是希望刺激信贷但效果有限,今年信贷大幅超预期,放出来的钱支持了投资需求,主要是房地产...的相关信息,具体详情请继续阅读下文。

 

  

  

人民币汇率大跌 楼市危险了?!

 

  让我先提一下最近的经济数据。刚刚发布的采购经理人指数超出预期,前三季度经济增长稳定,也高于预期。采购经理人指数反弹超出预期是否意味着经济下滑的风险将在未来一段时间内得到控制,至少在未来几个月内?如何看待中国经济的未来趋势?

  我们可以看到,今年前几个月信贷的大幅扩张实际上意味着今年的经济下行风险是可控的。我们需要比较中国和其他主要经济体如美国、欧洲和日本的宏观政策刺激。事实上,中国仍然是最直接的。

  中国今年的信贷超出预期。其他国家央行降息甚至负利率的一个重要传导渠道是刺激信贷,但效果有限。今年的信贷大大超出预期,释放的资金支持了投资需求,主要是房地产和基础设施投资。

  然而,这种短期下行风险被控制背后的价格是什么?在信贷扩张和水资源释放后,房价将进一步大幅上涨。因此,当我们考虑经济的未来趋势时,当经济在短期内稳定下来,从可持续增长的角度来看,经济复苏的成本就是房地产、信贷和债务问题。这种压力体现在不同的层面,一个方面与汇率有关,我们可以看到今年汇率有明显的贬值压力。

  今年的房价上涨和汇率贬值带来了一个问题。房价和汇率之间是什么关系?最近,市场上有很多讨论。中国的房价会下跌还是汇率会在未来贬值?有些人甚至总结出中国未来会是什么样的模式,无论是日本模式(房价下跌,汇率不贬值)还是所谓的俄罗斯模式(房价不下跌,汇率贬值)。

  这种观点背后的一个基本共识和基本逻辑是,房价和汇率应该结合起来。把中国的房价换算成美元太贵了,所以汇率和房价其中一个应该调整,关键是哪个要调整。

  这个问题之所以重要,不仅仅是从投资的角度来看与资产配置有关。房价和汇率都具有双重属性,即资产价格和商品价格。住房是一种重要的消费品,汇率不仅是一种资产价格,也是贸易商品和非贸易商品、进出口相对价格的重要决定因素。

  因此,房价与汇率的关系不仅是投资者的资产配置问题,也是经济发展和经济结构变化的问题,因此非常重要。我将谈谈我自己的观点。

  首先,我们应该注意事实。日本和俄罗斯发生了什么?日本房价下跌,汇率下跌,而俄罗斯房价没有下跌,汇率下跌了吗?让我们看一些图片。首先,我们看到日本房地产泡沫破裂后,东京的名义房价和实际房价确实大幅下跌。让我们看看,在泡沫破裂后,日元汇率上下波动,没有明显的单向持续贬值或升值。

  让我们来看看俄罗斯莫斯科名义房价和实际房价的趋势。名义房价没有下降,但实际房价近年来明显下降。因此,说俄罗斯房价没有下跌是不准确的。名义房价没有下降,但房价的增长率明显低于一般商品和服务的增长率。扣除通货膨胀后,实际房价已经下降。卢布对美元的汇率确实已经贬值,尤其是在过去一年左右。

  相比之下,过去两年,中国北京的名义和实际房价都大幅上涨,人民币兑美元的实际汇率也出现了贬值。

  总之,在日本,房价已经下跌,汇率没有下跌;俄罗斯的实际价格下跌,汇率贬值;在中国,实际和名义房价仍处于较高水平,在过去一年里,房价继续大幅上涨,而人民币汇率已经贬值。

  澄清事实后,让我们看看房价和汇率之间关系的可能性。正如我前面所说,人民币汇率暴跌,房地产市场有危险吗?!汇率和房价具有双重属性,既是资产价格,也是商品价格,所以我们应该从这种双重属性来看待这个问题。

  首先,让我们看看实体经济的属性。就商品价格而言,汇率和房价的关系是什么?是相互替代还是相互联系?我们可以有两种观点。

  一个是购买力平价。假设它们都是可交易的商品,北京的房价太贵,在纽约买不起房子。如果以房价衡量的实际汇率具有所谓的一价定律,有效套利会使高房价带来资本储备和汇率贬值的压力,而名义汇率贬值会降低实际汇率调整的压力(即房价下跌)。

  然而,购买力平价存在一个问题。假设它们都是可交易的商品,而住房是不可交易的。因此,北京和纽约的房价很难用一种流行的方式来比较。然而,实际汇率还有另一个角度,它不是衡量我们与其他国家之间的价格比率,而是衡量我们国内贸易商品和非贸易商品的价格。房地产价格和租金是非贸易商品价格的重要组成部分。

  从这个角度来看,实际汇率影响着贸易和非贸易行业的资源配置,而实际汇率过高,导致非贸易行业特别是房地产相关行业占用了过多的资源,而贸易行业或制造业受到挤压。

  这两种观点认为汇率和房价的变化是相互替代的。也就是说,汇率贬值将减轻房价下跌的压力;另一方面,当房价进一步下跌时,汇率贬值的压力将会减轻。

  但是这里有两个问题。

  一是住房是非贸易商品的一部分,而不是全部。如果用汇率贬值来抵消不断上涨的房价对贸易品行业和其他非贸易服务行业的挤压,汇率贬值必须非常大才能有效。

  第二,中国不是俄罗斯,中国不是一个小经济体,中国是世界第二大经济体,在过去几年里,中国为全球经济增长做出了三分之一的贡献。如果我们通过汇率贬值来调整经济结构,将对全球经济产生巨大影响,我们的主要贸易伙伴不会接受。

  因此,从实体经济的角度来看,依靠汇率贬值来抵消高房价对经济的扭曲影响是不现实的。让我们看看经房价(而非消费物价指数)调整后的本币对美元的实际汇率。房地产泡沫破裂后,日元对美元贬值,最近卢布也贬值了。在经历大幅升值后,我们中国似乎已接近过去两年的高点,而日本和俄罗斯尚未经历向下调整阶段。

  第二个视角是金融视角,将房价和汇率视为资产价格。最常见的财务视角是资产配置视角。房价上涨太多,本币资产占总财富的比例可能超过理想范围,因此人们更愿意兑换外币资产,这给资金留出带来压力。

  从这个角度来看,房价和汇率是相互关联的,汇率贬值或房价下跌的预期很容易导致另一个下降的预期:房价下跌预期导致汇率贬值,汇率贬值预期导致房价下跌预期。

  然后是资本账户控制的现实。我们知道资本账户控制并不总是完全有效的。如果严格控制,可能会影响正常的经济和投资,交易成本会很高。

  从金融角度来看,汇率和房价之间的关系还有另一个方面。汇率影响投资者的信用状况,后者与房地产有关。一个经济体在某个时间点要么是外部净资产,要么是外部净负债。汇率的贬值和升值将对私人部门的资产负债表产生财富效应。

  如果外部资产是净资产,汇率贬值将导致外部资产在总财富中的比重增加,因此会出现自动的资产配置调整,这将配置更多的本币资产,进而限制汇率贬值。相反,如果是净外债,当地货币贬值将导致外债负担增加,并可能增加汇率的贬值压力。此外,这种财富效应会影响私人部门的资产负债表,进而影响信贷状况。

  这与我过去两年谈到的金融周期有关,因为这种财富效用会影响借款人的信用评级和我们国内的信贷状况,而信贷扩张与房地产价格密切相关。在金融周期的前半段,两者相互促进,信贷扩张与房价上涨相关联;下半年,信贷紧缩与房价下跌有关。如果汇率波动导致国内信贷萎缩,将对房价不利。

  在这个框架下,我们可以给出一个解释,为什么在日本金融周期的后半期,房价下跌而汇率没有下跌?原因是日本私人部门持有大量外部净资产,这限制了国内房价下跌情况下日元的贬值幅度,甚至带来升值压力。一方面,外部净资产带来经常性收入,支持国际收支平衡。

  此外,如果日元对美元贬值,日本私人部门持有的外国资产占总财富的比例将会增加,这将带来上行压力。在外部净资产的情况下,本币升值会带来负财富效应,收紧信贷条件,这不利于房地产价格。日本房价下跌和汇率不下跌的原因可能有多种。在我看来,一个重要原因是日本私营部门持有大量外部净资产。

  为什么俄罗斯的实际房价会下跌?俄罗斯是典型的资源出口国,其能源受到西方国家的冲击和制裁,导致国际收支出现问题。因此,它是典型的受海外影响的国际收支,伴随着财政赤字和汇率贬值。汇率贬值导致国内价格上涨,这是日本、中国等大型经济体无法比拟的。它是一个非常特殊的资源出口国,在短期影响下存在问题。

  我们对中国有什么看法?

  我国的对外净资产接近2万亿元,但我们与其他国家的主要区别在于资产在政府手中,即大规模外汇储备,而私人部门是对外负债。因此,我国私营部门的外债与大多数新兴市场的外债相同,但与日本和一些北欧国家的外债有很大不同。就我国私营部门的外债而言,人民币贬值和房价下跌相互促进。

  如果人民币对美元贬值,将进一步增加我们的债务负担,增加资本外流的压力。与此同时,我国私营部门的外部负债相当于私营部门外部配置的资产太少,因此需要重新配置。如果汇率预期在过去从升值变为贬值,对资产配置的需求将会更大。

  同时,资产负债表也有财富效应。我们欠美元债务。人民币汇率贬值将产生负资产负债表效应和负财富效应。负财富效应限制了私营部门的信用评级,降低了借贷能力,并收紧了内部信贷条件。

  因此,在金融周期的后半期,当我们的房价开始下跌,我们的信贷开始放缓和收紧时,我们的情况与日本不同,不同的是私营部门的外部资产和负债的差异。

  时间关系,概括起来。

  首先,据说俄罗斯的房价没有下跌,但实际房价却下跌了,主要是因为衡量标准不同。作为投资者,我们关心他们的实际价格。

  第二,从实体经济的角度来看,指望汇率调整来解决经济结构性问题和高房价对经济的扭曲影响是不现实的,因为中国是第二大经济体,外部影响很大。

  第三,从金融周期的角度来看,我国私营部门的外部负债与日本私营部门的外部净资产有本质的不同,这对于汇率和房价之间的关系有一定的影响。在我们的例子中,房价下跌和汇率贬值都可能是调整的一部分。

  总之,我认为中国经济需要可持续发展,中国经济结构的扭曲需要纠正,房价下跌是不可或缺的,汇率贬值不能代替房价下跌。当然,房价还受到许多其他因素的影响,包括土地政策、税收政策等。很难说泡沫何时破裂,但如果房价不及时调整,整体经济增长势头将受到限制,经济结构扭曲的纠正将需要更长时间。

  如果经济想要可持续发展,房价泡沫必须得到抑制。谢谢大家。

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